Le syndic ne répond pas : ce qu'il doit vraiment, et les recours dans l'ordre

Un copropriétaire écrit au syndic. Rien. Il relance. Rien. Au bout de trois mois, il ne sait plus s’il doit patienter ou faire quelque chose. La réponse tient en une phrase que la plupart des guides évitent de dire : aucun texte n’impose au syndic de répondre à votre courrier. Ce qui existe, ce sont des obligations précises, avec un délai et parfois une sanction chiffrée — et il faut y entrer directement plutôt que relancer.

Le silence du syndic n’est pas une infraction

Ni la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ni le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application ne fixent de délai général dans lequel le syndic devrait répondre à la lettre d’un copropriétaire. Aucune amende, aucune astreinte automatique, aucun formulaire à remplir.

Cette absence a une conséquence pratique que l’on sous-estime. Envoyer une quatrième relance sur le même sujet ne crée aucun droit nouveau : le dossier reste exactement au même point. Le temps perdu, lui, est réel, et il se compte souvent en mois.

La démarche utile consiste à reformuler la demande pour qu’elle tombe sous un texte qui, lui, impose un délai. C’est l’objet de ce qui suit.

Les demandes qui, elles, ont un délai

Quatre demandes changent de nature parce qu’un texte les encadre.

La fiche synthétique de la copropriété. L’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’établir une fiche regroupant les données financières et techniques essentielles de la copropriété, et de la mettre à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d’un mois. Au-delà, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et déduites lors de l’arrêté des comptes soumis à l’assemblée.

Les pièces demandées par le conseil syndical. L’article 21 de la même loi autorise le conseil syndical à prendre connaissance, et copie, de toute pièce ou document se rapportant à la gestion du syndic. Le texte est explicite sur la suite : « En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical », des pénalités par jour de retard « sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic ».

C’est le levier le plus efficace, et il est presque toujours ignoré : une demande individuelle n’ouvre pas ce droit, une demande du conseil syndical oui. Passer par lui coûte un courriel et fait gagner des mois. Encore faut-il savoir ce que le conseil syndical peut réellement exiger.

Les pièces justificatives des charges. L’article 18-1 de la loi prévoit que, pendant le délai courant entre la convocation de l’assemblée appelée à approuver les comptes et sa tenue, les pièces justificatives — factures, contrats de fourniture en cours, quantités consommées, prix unitaires — sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic. Ce droit est borné dans le temps : il s’exerce dans cette fenêtre, pas toute l’année. C’est le moment de vérifier la cohérence de ce que vous payez avec la répartition des charges aux tantièmes.

Le procès-verbal d’assemblée. L’article 42 de la loi prévoit que la notification du procès-verbal est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Ce n’est pas un détail de forme : c’est cette notification qui fait courir le délai de deux mois dont disposent les copropriétaires opposants ou défaillants pour contester une décision d’assemblée générale.

S’ajoute, pour les syndics professionnels, l’obligation prévue au I de l’article 18 de la loi « de proposer […] un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés », sauf décision contraire de l’assemblée générale. Un extranet vide ou jamais alimenté est un manquement à cette obligation, et il se constate par capture d’écran.

Mettre une question à l’ordre du jour, ou provoquer l’assemblée

Le syndic ne décide de rien : il exécute ce que l’assemblée a voté. Tant que votre sujet n’est pas à l’ordre du jour, votre courrier n’a aucun destinataire compétent.

Inscrire une question. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un ou plusieurs copropriétaires, ou au conseil syndical, de notifier au syndic à tout moment les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour. Le texte règle aussi le cas du retard : « Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. » Autrement dit, une demande envoyée trop tard est reportée d’un an, sans faute du syndic. Envoyez bien avant l’envoi de la convocation, qui est elle-même notifiée, sauf urgence, au moins vingt et un jours avant la réunion (article 9 du décret).

Demander une assemblée. L’article 8 du décret pose que « la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix ». « De droit » signifie que le syndic ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation : rassembler un quart des voix suffit. Vérifiez votre règlement de copropriété, qui peut comporter des règles propres.

Une assemblée pour votre seul dossier. L’article 17-1 AA de la loi ouvre une voie moins connue : « Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. » À vos frais — la voie est rapide mais payante, et elle ne sert que pour ce qui vous concerne seul.

Si le syndic ne convoque pas : l’article 50 du décret

C’est le blocage le plus fréquent et celui pour lequel le décret est le plus précis.

Premier étage, sans juge : l’article 8 du décret prévoit que « l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours ». Une copropriété dotée d’un conseil syndical actif n’a donc pas besoin du tribunal pour se réunir.

Second étage, avec juge : le même article ajoute qu’à défaut, « tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret ». L’article 50 permet au juge des référés d’habiliter soit un copropriétaire, soit un mandataire de justice, à convoquer l’assemblée et, le cas échéant, à la présider. Le texte impose une mise en demeure préalable du syndic — ou du président du conseil syndical s’il en existe un — au moins huit jours avant l’assignation, à peine d’irrecevabilité. Une assignation lancée sans cette mise en demeure est rejetée sans examen du fond.

L’assemblée ainsi convoquée est une assemblée normale : elle vote aux majorités habituelles, y compris pour désigner un autre syndic. Le rappel des seuils est dans les majorités en assemblée générale.

Si le syndic n’accomplit plus sa mission : l’article 49

L’article 50 sert à tenir une assemblée. Quand le problème est plus large — une fuite non traitée, un contrat non renouvelé, un chantier arrêté —, c’est l’article 49 du décret qui s’applique.

Il permet à tout intéressé d’assigner le syndic en place devant le président du tribunal judiciaire, en référé, pour faire désigner un administrateur ad hoc. La durée de la mission est fixée par l’ordonnance, et la mission elle-même se définit par référence à l’article 18 de la loi de 1965, qui énumère les attributions du syndic. La demande suppose une mise en demeure préalable du syndic restée sans réponse pendant plus de huit jours — condition qui tombe en cas d’urgence tenant à des travaux nécessaires à la sécurité de l’immeuble, au maintien des services collectifs ou au respect d’une injonction administrative de police en matière de salubrité ou de sécurité.

Deux procédures à ne pas confondre :

	Ce qu’on obtient	Texte	Condition d’entrée
Convoquer l’assemblée	Habilitation d’un copropriétaire ou d’un mandataire de justice à convoquer, et le cas échéant présider	Article 50 du décret du 17 mars 1967	Mise en demeure au moins 8 jours avant l’assignation, à peine d’irrecevabilité
Faire accomplir la gestion	Désignation d’un administrateur ad hoc pour une mission et une durée fixées par le juge	Article 49 du décret du 17 mars 1967	Mise en demeure sans réponse pendant plus de 8 jours, sauf urgence
Redresser une copropriété en péril financier	Désignation d’un administrateur provisoire du syndicat	Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965	Équilibre financier gravement compromis ou impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble

La troisième ligne n’est pas un recours contre un syndic négligent : l’article 29-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, en vigueur depuis le 11 avril 2024, vise l’immeuble dont « l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis » ou qui est « dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ». La saisine est notamment ouverte à des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. Une copropriété qui en arrive là a d’abord un problème d’impayés de charges, pas seulement de syndic.

La forme de la mise en demeure a changé le 25 décembre 2025

Toute la mécanique précédente repose sur une mise en demeure datée et prouvable. Sa forme vient d’être modifiée, et beaucoup de contenus en ligne sont restés sur l’ancienne règle.

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, le 25 décembre 2025, l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que « les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique », soit par lettre recommandée électronique, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié. L’article 64-1 inverse l’ancienne hiérarchie : « Par exception, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. »

Le texte règle la validité des notifications dans la copropriété ; il ne dit pas expressément quelle forme doit prendre la mise en demeure qu’un copropriétaire adresse à son syndic. Tant que la pratique n’est pas fixée, la prudence commande de conserver une preuve de réception datée — lettre recommandée papier, lettre recommandée électronique, ou les deux. C’est cette date qui fait courir les huit jours des articles 49 et 50.

Le levier de fond : ne pas le reconduire

Les recours judiciaires règlent un dossier. Ils ne changent pas de syndic.

La désignation et la révocation du syndic figurent au c) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, parmi les décisions qui « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires » — absents compris, ce qui rend la collecte des pouvoirs décisive. La révocation en cours de mandat suppose un motif légitime ; le non-renouvellement à l’échéance, non. C’est de très loin la voie la plus simple, à condition de s’y prendre à l’avance : le calendrier complet est détaillé dans changer de syndic.

Il faut aussi que l’assemblée dispose de contrats concurrents joints à la convocation, l’article 11 du décret énumérant les documents notifiés en même temps que l’ordre du jour à peine de nullité de la décision correspondante. La comparaison ne se fait pas sur le seul forfait : voyez ce que recouvrent réellement les honoraires de syndic.

Enfin, face à un syndic professionnel, l’article L. 612-1 du code de la consommation ouvre une voie parallèle : « Tout consommateur a le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige qui l’oppose à un professionnel. » Le médiateur traite le litige entre vous et le cabinet ; il n’a aucun pouvoir sur les décisions du syndicat des copropriétaires.

Ce que cet article ne remplace pas

Les textes cités ici sont ceux en vigueur à la date de publication, consultés sur Légifrance. Le droit de la copropriété se combine toujours avec le règlement de copropriété de votre immeuble, qui peut prévoir des règles propres, notamment sur la composition du conseil syndical et les modalités de convocation.

Ce guide n’est pas une consultation juridique. Une mise en demeure qui ouvre un délai de forclusion, une assignation en référé ou une révocation de syndic se préparent avec un avocat ou un professionnel du droit immobilier, textes et procès-verbaux en main.