Assemblée générale : les majorités, décision par décision

Le sujet est réputé indigeste parce qu’on l’aborde par les textes. Prenons-le à l’envers : partons des décisions que vous aurez réellement à voter.

Le principe des différentes majorités

Le législateur a gradué les majorités selon l’importance de la décision.

Plus une décision engage la copropriété durablement, plus la majorité exigée est forte. Repeindre le hall n’a pas les mêmes conséquences que vendre une partie commune, et les majorités s’échelonnent en conséquence.

La distinction fondamentale à retenir concerne l’assiette du calcul :

• certaines majorités se calculent sur les voix des présents et représentés — les absents ne comptent pas ;
• d’autres se calculent sur les voix de tous les copropriétaires — l’absence équivaut à un vote contre.

C’est cette différence qui explique pourquoi une résolution soutenue par tous les présents peut échouer.

Les décisions courantes

Elles relèvent de la majorité la plus accessible, calculée sur les seuls votants.

On y trouve l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, les travaux d’entretien courant, la désignation des membres du conseil syndical, et les décisions d’administration ordinaire.

C’est le régime de la plupart des résolutions d’une assemblée annuelle.

Les décisions engageantes

Elles exigent la majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.

On y trouve notamment la désignation ou la révocation du syndic, les travaux d’économie d’énergie, l’installation de dispositifs de sécurité, et diverses autorisations données à un copropriétaire pour des travaux affectant les parties communes.

C’est ici que la mobilisation devient décisive. Dans une copropriété où la moitié des propriétaires ne viennent pas et ne donnent pas pouvoir, aucune décision de ce type ne peut passer, même si tous les présents sont d’accord.

C’est la raison principale pour laquelle les changements de syndic échouent.

Les décisions lourdes

Elles touchent à la structure même de la copropriété et exigent des majorités renforcées, parfois l’unanimité.

On y trouve la modification du règlement de copropriété quant à la jouissance des parties communes, l’aliénation d’une partie commune, la surélévation de l’immeuble, ou les modifications de la répartition des charges.

Ces décisions sont rares dans la vie d’une copropriété, et elles justifient d’être accompagné — par le conseil syndical, voire par un professionnel.

La passerelle : la seconde chance

C’est le mécanisme le plus utile et le moins connu.

Lorsqu’une résolution soumise à une majorité exigeante n’est pas adoptée mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, à une majorité inférieure.

Deux conséquences pratiques.

Ne quittez pas la salle après un vote perdu de peu : le second vote a lieu séance tenante, et votre voix compte à nouveau.

Le syndic doit le proposer. S’il ne le fait pas alors que les conditions sont réunies, faites-le remarquer et demandez que cela figure au procès-verbal.

Sans ce mécanisme, une résolution rejetée d’une voix repartirait pour un an.

Ce qui peut être voté

Un point de méthode qui invalide bien des décisions.

Seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent être votées. Une décision prise sur un point surgi en séance est contestable.

Si vous voulez faire voter quelque chose, il faut demander son inscription à l’ordre du jour par écrit au syndic, dans les délais qui précèdent l’envoi de la convocation. C’est la démarche que les copropriétaires oublient le plus souvent, avant de s’étonner de ne rien pouvoir décider.

Les documents nécessaires à la décision — devis, contrats concurrents — doivent être joints à la convocation. Une résolution sur des travaux sans devis annexé est fragile.

Après l’assemblée

Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires. Lisez-le : les erreurs de retranscription existent, et le procès-verbal fait foi.

Un délai de contestation court à compter de la notification pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Il est court, de l’ordre de deux mois, et il ne se rattrape pas.

Seuls les opposants et les absents peuvent contester une décision. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s’est abstenu, ne le peut pas — ce qui mérite d’être su avant de voter.

Pour peser réellement

Venez, ou donnez pouvoir. Une absence sans pouvoir est un vote contre sur les décisions les plus importantes.

Lisez la convocation à réception, pas la veille. Les documents joints demandent du temps.

Faites inscrire vos questions à l’ordre du jour dans les délais.

Rejoignez le conseil syndical si vous voulez comprendre les dossiers. C’est bénévole, chronophage, et c’est le seul moyen d’avoir prise sur ce qui se décide.