Contester une décision d'assemblée générale : le délai, la forme et les conditions

Une résolution est passée, elle vous paraît irrégulière, et vous voulez l’attaquer. C’est possible, mais le droit encadre étroitement cette action : par le délai, par la qualité de celui qui agit, et par les motifs recevables. Trois filtres, et beaucoup de contestations échouent sur le premier.

Le délai : deux mois, et il court vite

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Deux précisions qui font toute la différence :

Le point de départ n’est pas la tenue de l’assemblée mais la notification du procès-verbal au copropriétaire concerné. Conservez donc l’enveloppe, l’avis de réception ou l’accusé de la notification électronique : c’est cette date qui fait foi.

C’est un délai de forclusion, pas de prescription. Passé le terme, la décision devient définitive et ne peut plus être attaquée, quel que soit le vice invoqué. Il n’y a ni suspension ni interruption dans les cas ordinaires.

Deux mois est court, et l’essentiel du travail — obtenir les pièces, consulter un avocat, apprécier les chances — doit tenir dans ce délai. Ne l’entamez pas en attendant de voir si le syndic répond à un courrier.

Qui peut agir

Le second filtre élimine beaucoup de candidats.

Peuvent contester :

• Les copropriétaires opposants, c’est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution ;
• Les copropriétaires absents et non représentés à l’assemblée.

Ne peuvent pas contester :

• Ceux qui ont voté pour ;
• Ceux qui se sont abstenus ;
• Ceux qui étaient représentés par un mandataire ayant voté pour.

Ce dernier cas mérite attention : donner un pouvoir à quelqu’un engage votre vote. Si votre mandataire vote pour une résolution que vous vouliez refuser, vous perdez la qualité d’opposant.

Il en découle une conséquence pratique : faites inscrire votre opposition au procès-verbal. Le document doit mentionner les copropriétaires opposants et leurs tantièmes. Sans cette mention, prouver votre qualité devient difficile.

Ce qui peut être contesté

Les motifs recevables se regroupent en trois familles.

Les irrégularités de convocation et de tenue. Délai de convocation non respecté, ordre du jour imprécis, documents obligatoires non joints, résolution votée sans figurer à l’ordre du jour, feuille de présence irrégulière.

Les irrégularités de vote. C’est le motif le plus fréquent : une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle qu’elle exigeait. Le sujet est développé dans les majorités en assemblée générale, et c’est le premier point à vérifier sur un procès-verbal.

Les décisions contraires à la loi ou au règlement de copropriété. Une résolution qui porte atteinte aux droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives, ou qui contrevient au règlement, peut être annulée.

Ce qui ne peut pas être contesté : le simple désaccord sur l’opportunité. Une assemblée régulièrement tenue peut décider de travaux que vous jugez inutiles ou coûteux ; c’est la règle de la majorité, et le tribunal ne se substitue pas à elle.

L’abus de majorité existe en droit, mais il suppose de démontrer une décision contraire à l’intérêt collectif et prise dans le seul but de nuire à une minorité. C’est un motif exigeant.

La procédure

Il ne s’agit pas d’un courrier au syndic. La contestation prend la forme d’une assignation devant le tribunal judiciaire, dirigée contre le syndicat des copropriétaires — représenté par son syndic.

La représentation par avocat est en principe obligatoire.

Cela emporte deux conséquences à peser avant d’engager :

Le coût. Honoraires d’avocat et frais de procédure, sans garantie de résultat. Vérifiez si votre assurance de protection juridique couvre ce type de litige : c’est souvent le cas, et c’est rarement vérifié.

La durée. Une procédure de ce type se compte en mois, souvent en années.

Ce que la contestation ne fait pas

Elle ne suspend pas la décision. C’est le point le plus mal compris. La résolution contestée reste exécutoire : les travaux votés peuvent commencer, et les appels de fonds correspondants sont dus.

Refuser de payer au motif qu’on conteste expose aux procédures de recouvrement décrites dans charges impayées : les recours, et affaiblit la position devant le juge.

Obtenir une suspension suppose une démarche distincte, en référé, avec ses propres conditions et son propre aléa.

Avant d’aller au contentieux

Trois démarches valent la peine d’être tentées dans le délai, sans le laisser filer.

Demander les pièces au syndic : feuille de présence, pouvoirs, décompte des voix. C’est sur ces documents que se vérifie une irrégularité de majorité, et le syndic doit les communiquer.

Saisir le conseil syndical, qui peut relayer la difficulté et obtenir une régularisation. Une résolution mal votée peut être représentée correctement à l’assemblée suivante, ce qui règle le problème sans procès.

Envisager la médiation, prévue par les textes en matière de copropriété et bien moins coûteuse qu’un contentieux.

Si le différend porte moins sur une résolution que sur la gestion elle-même, la voie la plus efficace n’est pas le tribunal mais le vote : changer de syndic est une décision d’assemblée, et elle produit ses effets plus vite qu’une procédure.

Le réflexe à garder

Notez la date de notification dès réception du procès-verbal, vérifiez les majorités appliquées à chaque résolution, et faites inscrire votre opposition au moment du vote si vous êtes en désaccord.

Ces trois gestes prennent quelques minutes et conditionnent toute possibilité d’agir ensuite. Sans eux, la question ne se pose même plus au bout de deux mois.

Vérifier un procès-verbal, point par point

Avant de parler de contestation, il faut lire le document. Cinq vérifications, dans l’ordre, qui suffisent à repérer l’essentiel des irrégularités.

La date de notification. Elle déclenche le délai. Notez-la et gardez la preuve.

La feuille de présence. Elle doit indiquer les présents, les représentés et leurs tantièmes. Le total conditionne le calcul des majorités.

Le décompte de chaque résolution. Pour et contre, en voix et en tantièmes, avec les noms des opposants. Une résolution dont le décompte n’apparaît pas est déjà un problème de forme.

La majorité appliquée. C’est le point décisif. Chaque type de décision relève d’une majorité précise, et confondre deux régimes est l’irrégularité la plus fréquente — voir les majorités en assemblée générale.

La correspondance avec l’ordre du jour. Une résolution votée sans avoir été inscrite est irrégulière, même si tout le monde était d’accord le jour même.

Vous n’avez pas besoin d’un juriste pour ces cinq contrôles. Ils prennent vingt minutes et ils vous disent s’il y a matière.

Le cas du copropriétaire absent

L’absent conserve le droit de contester, ce qui est logique : il n’a pas pu s’exprimer. Mais deux précisions comptent.

Absent et non représenté. Si vous aviez donné un pouvoir, c’est le vote de votre mandataire qui vous engage.

Le délai court à compter de votre notification, pas de la tenue de l’assemblée. Un copropriétaire notifié tardivement dispose donc de son délai plein à compter de sa propre réception.

C’est un point à vérifier si vous avez déménagé ou changé d’adresse : une notification envoyée à une adresse obsolète pose la question de la régularité de la notification elle-même.

Ce qui vaut mieux qu’un procès

Trois situations très fréquentes où le contentieux n’est pas la bonne réponse.

Le désaccord porte sur le montant d’une dépense. Le juge ne se prononce pas sur l’opportunité. La voie utile est le contrôle des comptes et le travail du conseil syndical en amont du vote.

Le désaccord porte sur la gestion du syndic. Le contentieux sur une résolution ne règle rien. Ce qui règle, c’est le vote de son remplacement — voir changer de syndic.

Le désaccord porte sur les travaux et leur répartition. Souvent, la question n’est pas la régularité du vote mais la clé de répartition appliquée. Elle se vérifie sur le règlement de copropriété, et se corrige plus simplement que par une annulation — voir travaux : qui paie.

Dans tous les cas, la règle pratique reste la même : le délai de deux mois court pendant que vous réfléchissez. Faites vos vérifications tout de suite, quitte à décider de ne rien engager ensuite.