Ravalement de façade en copropriété : la majorité requise, la répartition des charges et le cas des balcons

Un ravalement de façade porte sur une partie commune. Il se décide donc en assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, et la dépense se répartit aux tantièmes de charges générales. Ces deux règles expliquent l’essentiel des litiges qui suivent.

La majorité requise, et le second vote

Le ravalement relève des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble. Il se vote à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires — pas seulement de ceux qui sont présents dans la salle.

C’est une différence lourde de conséquences. Les absents et les non-représentés comptent mécaniquement comme des voix qui ne soutiennent pas la résolution. Dans une copropriété où la participation est faible, une résolution peut ainsi échouer alors que personne n’y était opposé.

Le législateur a prévu un rattrapage. Si la résolution recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple des présents et représentés. Ce mécanisme débloque une grande partie des situations.

Le détail des règles de majorité applicables selon la nature de la décision est développé dans notre page sur les majorités en assemblée générale.

Qui paie, et dans quelle proportion

La répartition suit les tantièmes de charges générales figurant au règlement de copropriété, sauf clause particulière de ce règlement.

C’est ici que naît l’incompréhension la plus fréquente : un copropriétaire dont le lot donne uniquement sur cour trouve injuste de financer le ravalement de la façade sur rue. Juridiquement, l’argument ne tient pas. La façade est une partie commune dans son ensemble, sa conservation profite à tout l’immeuble, et la clé de répartition ne se module pas selon l’orientation des lots.

Une exception existe : lorsque le règlement de copropriété prévoit expressément une répartition particulière, par bâtiment ou par cage d’escalier. Cette lecture se fait dans le document lui-même, dont l’importance est rappelée dans le règlement de copropriété.

Question	Réponse de principe
Un lot sans vue sur la façade traitée paie-t-il ?	Oui, aux tantièmes généraux
Un local commercial en rez-de-chaussée paie-t-il ?	Oui, sauf clause contraire du règlement
Un copropriétaire ayant voté contre paie-t-il ?	Oui, la décision votée s’impose à tous
Un acquéreur récent paie-t-il un ravalement voté avant son achat ?	Cela dépend de la date d’exigibilité des appels de fonds

Ce dernier point mérite une vigilance particulière lors d’une vente : la répartition entre vendeur et acquéreur se joue sur la date des appels de fonds, et non sur celle du vote. C’est l’un des éléments à vérifier dans les documents à fournir pour vendre un lot.

Le cas des balcons, des garde-corps et des fenêtres

C’est la zone grise du ravalement, et elle génère plus de contentieux que le reste.

Les balcons sont très souvent qualifiés de parties communes à usage privatif : la dalle et la structure appartiennent à la copropriété, tandis que l’usage est réservé au lot qu’ils desservent. Dans cette configuration, la réfection de la structure et de l’étanchéité relève de la copropriété, et l’entretien courant du revêtement du propriétaire. Mais tout dépend de la rédaction du règlement, qui peut retenir une répartition différente.

Les garde-corps suivent le plus souvent le sort des balcons. Leur reprise, fréquente lors d’un ravalement pour des raisons de sécurité, entre alors dans la dépense commune.

Les fenêtres sont dans la situation inverse : les menuiseries sont généralement privatives, même lorsque l’aspect extérieur est soumis à l’harmonie de la façade. Un ravalement n’emporte donc pas le remplacement des fenêtres, sauf décision spécifique de l’assemblée. La frontière générale entre les deux régimes est traitée dans partie commune ou partie privative.

L’obligation de ravalement et le financement

Le ravalement n’est pas obligatoire partout. Certaines communes ont institué par arrêté une obligation périodique, souvent décennale, et le maire peut alors mettre la copropriété en demeure d’y procéder. En l’absence d’un tel arrêté, l’obligation découle du devoir général d’entretien de l’immeuble, qui est moins précis mais bien réel dès que la dégradation menace la sécurité ou l’étanchéité.

Côté financement, deux dispositifs se combinent utilement. Le fonds de travaux, alimenté par des cotisations annuelles, permet d’amortir une dépense de cette ampleur — son fonctionnement est expliqué dans le fonds de travaux. Et l’inscription du ravalement au plan pluriannuel de travaux permet de l’anticiper plutôt que de le subir, sujet traité dans le plan pluriannuel.

Une recommandation pratique pour finir : faites voter en assemblée, dans la même résolution, le choix de l’entreprise et le montant plafond. Une résolution qui autorise le principe du ravalement sans arrêter d’enveloppe expose la copropriété à devoir reconvoquer une assemblée en cours de chantier, avec les délais que cela suppose.