Règlement de copropriété : ce qu'il impose et comment le modifier

C’est le document que tout le monde possède et que presque personne n’a lu. Il arrive dans la liasse de la vente, il finit dans un carton, et il ne ressort qu’au moment du conflit — souvent trop tard pour servir d’argument.

Pourtant, dans une copropriété, c’est lui qui tranche la plupart des désaccords. Avant la loi, avant l’assemblée générale, avant le syndic.

Un contrat que personne n’a signé

Sa nature juridique explique sa force. Le règlement est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires entre eux et avec le syndicat, alors qu’aucun d’eux ne l’a signé : on y adhère en achetant un lot, comme on adhère aux statuts d’une société en en achetant les parts.

Il en découle trois conséquences pratiques.

Il s’impose aux successeurs. Acheter un lot, c’est reprendre les obligations qui y sont attachées, y compris celles qu’on trouve absurdes.

Il s’impose aux occupants. Un locataire est tenu par les règles de jouissance, même s’il ne vote pas en assemblée. Le bailleur doit lui remettre les extraits qui le concernent, et répond de ses manquements devant le syndicat.

Il s’impose au syndic. Celui-ci ne l’applique pas à sa convenance : il a l’obligation de le faire respecter, et son inaction peut lui être reprochée.

Ce qu’il doit contenir

Quatre volets, dont trois sont systématiquement présents et le quatrième souvent contesté.

La destination de l’immeuble. C’est la clé de voûte, et la partie que les copropriétaires sous-estiment le plus. Un immeuble à destination d’habitation bourgeoise exclusive n’accueille pas d’activité professionnelle ; une destination mixte l’autorise. Cette destination commande ensuite ce qui est permis ou non, bien plus que les interdictions listées article par article.

La délimitation des parties communes et privatives. Le règlement peut s’écarter des présomptions légales : une canalisation, un balcon, un volet peuvent être classés d’un côté ou de l’autre selon ce qu’il dit. En cas de doute, c’est lui qu’on ouvre en premier.

Les conditions de jouissance et les règles d’administration. Usage des parties communes, horaires, circulation, entretien, ce qu’on peut poser sur un balcon ou une façade.

L’état de répartition des charges. Il distingue au minimum deux familles : les charges générales, réparties selon les tantièmes de chaque lot, et les charges de services collectifs et d’équipements communs, réparties selon l’utilité objective que ces éléments présentent pour chaque lot. Cette seconde clé explique qu’un rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur n’en supporte pas les charges d’exploitation.

Le règlement est presque toujours accompagné de l’état descriptif de division, qui identifie et numérote les lots avec leurs tantièmes. Ce sont deux documents distincts, souvent reliés ensemble et confondus : le premier fixe des règles, le second décrit une géographie.

Les clauses qui ne valent rien

C’est la partie la plus utile à connaître, parce qu’elle désamorce beaucoup de conflits.

La loi prévoit que sont réputées non écrites les clauses contraires à ses dispositions impératives. Une clause réputée non écrite n’est pas annulée par un juge à la demande de quelqu’un : elle est censée n’avoir jamais existé. On peut en faire constater l’inefficacité à tout moment, sans butoir de prescription — c’est ce qui la distingue d’une décision d’assemblée générale, contestable seulement pendant deux mois.

Deux catégories reviennent constamment.

Les restrictions excessives aux droits des copropriétaires. Un règlement peut encadrer l’usage des parties privatives, mais seulement dans la mesure où la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble. Une interdiction générale et absolue, sans lien avec cette destination, ne tient pas.

Les interdictions de détenir un animal familier, privées d’effet par la loi. Ce qui reste possible est d’agir contre le trouble effectivement causé, pas contre la présence de l’animal.

Les répartitions de charges non conformes aux critères légaux relèvent d’un régime voisin : elles peuvent être remises en cause, avec des délais et des voies qui varient selon qu’on invoque la nullité de la clause ou une action en révision. C’est le contentieux où il vaut le mieux se faire conseiller avant d’écrire au syndic.

Le modifier : quatre majorités possibles

Un règlement se change en assemblée générale, sur un point porté à l’ordre du jour — jamais en séance, jamais par accord informel entre voisins. La majorité applicable dépend de ce qu’on touche, et c’est la source d’erreur la plus fréquente.

Majorité simple — la mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives intervenues depuis sa rédaction. Beaucoup de règlements anciens comportent des dispositions dépassées ; leur mise à jour ne demande pas de majorité renforcée.

Majorité absolue — l’adaptation de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d’usage d’une partie privative.

Double majorité — la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, pour modifier les conditions de jouissance, d’usage ou d’administration des parties communes. C’est le cas général quand on veut vraiment changer une règle de vie de l’immeuble.

Unanimité — pour modifier la destination de l’immeuble, ou pour imposer une restriction aux parties privatives et à leurs conditions de jouissance. Autant dire que dans une copropriété de quelques dizaines de lots, ces modifications-là n’aboutissent presque jamais.

Le coût réel, et il n’est pas dans le vote

Le vote est gratuit. La suite ne l’est pas, et c’est ce qui fait renoncer la plupart des copropriétés.

Une modification du règlement doit être constatée par acte notarié puis publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs. Cela suppose des honoraires de notaire, des frais de publicité foncière, et parfois l’intervention d’un géomètre si l’état descriptif de division est touché.

Deux conseils qui font gagner de l’argent. Groupez les modifications : faire passer trois points en un seul acte coûte beaucoup moins que trois actes successifs. Et faites chiffrer avant de voter : une résolution adoptée dont personne ne finance la mise en forme reste lettre morte, et la copropriété se retrouve avec une décision inapplicable au dossier.

Quand quelqu’un ne le respecte pas

La procédure est graduée, et sauter des étapes affaiblit le dossier.

Le syndic est en première ligne : c’est à lui d’adresser une mise en demeure au contrevenant. Un copropriétaire qui écrit directement à son voisin ne construit rien d’exploitable.

Si la mise en demeure reste sans effet, le syndicat peut agir en justice, après y avoir été autorisé par l’assemblée générale lorsque c’est requis. La sanction usuelle n’est pas une amende mais une remise en état sous astreinte : déposer une véranda non autorisée, retirer une climatisation posée en façade, rétablir un mur.

Un copropriétaire peut aussi agir seul, mais uniquement pour le préjudice personnel que le manquement lui cause. C’est la voie utile quand le syndicat traîne, à condition de pouvoir démontrer en quoi on est personnellement atteint — et non simplement gêné par une entorse au règlement.