Élire les membres du conseil syndical : qui peut se présenter, comment faire inscrire sa candidature, et comment se compte le vote

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si un candidat n’y parvient pas mais obtient au moins le tiers de ces voix, l’assemblée revote immédiatement, cette fois à la majorité des voix exprimées. Encore faut-il que la candidature figure à l’ordre du jour : elle se notifie au syndic avant la convocation. Le mandat dure trois ans au plus, et le conseil élit ensuite lui-même son président.

Ce que fait le conseil une fois élu, ses pouvoirs et ses limites, est traité dans notre article sur le rôle du conseil syndical. Ici, on s’en tient à l’élection : qui peut se présenter, comment, et comment se comptent les voix.

Qui peut se présenter, et qui ne le peut pas

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dresse la liste des personnes parmi lesquelles l’assemblée choisit les membres. Elle est plus large qu’on ne le croit, et elle exclut aussi des copropriétaires.

Peuvent être élus :

• les copropriétaires, occupants ou bailleurs ;
• leurs ascendants ou descendants, leurs conjoints et leurs partenaires de PACS ;
• leurs représentants légaux, par exemple le gérant d’une société propriétaire d’un lot ;
• leurs usufruitiers ;
• les associés de certaines sociétés propriétaires, ainsi que les accédants et acquéreurs à terme.

Ne peuvent pas être élus, même s’ils sont eux-mêmes copropriétaires : le syndic, ses préposés, c’est-à-dire ses salariés, et pour les uns comme pour les autres leurs conjoints, partenaires de PACS, concubins, ascendants, descendants, et parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, soit frères et sœurs. La règle protège l’indépendance du contrôle : le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, il ne peut pas compter sa famille.

Un locataire, en revanche, n’a aucun titre pour siéger, quelle que soit son ancienneté dans l’immeuble.

Faire inscrire sa candidature

L’assemblée ne vote que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Une candidature annoncée en séance, sans inscription préalable, expose la désignation à une contestation. Il faut donc passer par le syndic.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire, à tout moment, de notifier au syndic les questions qu’il souhaite voir inscrites. Le syndic les porte à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Si la demande arrive trop tard, après l’envoi des convocations, elle est inscrite à l’assemblée suivante.

Pour une candidature, la démarche tient en quelques lignes :

1. Écrire au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par le moyen de notification électronique prévu par votre copropriété, en indiquant que vous demandez l’inscription de votre candidature au conseil syndical.
2. Joindre un projet de résolution simple : « L’assemblée générale désigne M. ou Mme X membre du conseil syndical pour une durée de … ans. »
3. Envoyer tôt, plusieurs semaines avant la date habituelle de l’assemblée, pour ne pas basculer sur l’année suivante.
4. Vérifier la convocation à réception : votre nom doit figurer dans la résolution consacrée au conseil syndical.

Un candidat qui ne peut pas être présent le jour de l’assemblée peut voter par correspondance ou donner pouvoir. Les règles des procurations, et leurs plafonds, sont détaillées dans le pouvoir en assemblée générale.

Le jour du vote : une majorité, puis un second vote possible

C’est ici que la plupart des contestations prennent naissance, parce que la majorité de l’article 25 ne se calcule pas sur les présents.

Premier vote, article 25. La désignation exige la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, absents compris. Dans une copropriété de 10 000 tantièmes, il faut donc plus de 5 000 voix favorables, même si seuls 6 000 tantièmes sont présents ou représentés.

Second vote, article 25-1. Si la majorité n’est pas atteinte mais que le candidat a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée revote immédiatement à la majorité de l’article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent plus.

En dessous du tiers, la candidature est rejetée. La passerelle vers une nouvelle assemblée, prévue par le même article, ne concerne que certains travaux, pas la désignation des membres du conseil.

En pratique, chaque candidat fait le plus souvent l’objet d’une résolution distincte. C’est ce qui permet d’appliquer ces seuils candidat par candidat, et c’est la présentation la plus lisible au procès-verbal.

Un exemple chiffré

Copropriété fictive de 10 000 tantièmes. Sont présents, représentés ou ont voté par correspondance des copropriétaires totalisant 6 500 tantièmes. Seuils : majorité de l’article 25 à 5 001 voix, tiers des voix de tous les copropriétaires à 3 334 voix.

Candidat	Voix pour au premier vote	Résultat du premier vote	Second vote (voix exprimées)	Issue
A	5 400	Majorité de l’article 25 atteinte	Sans objet	Élu
B	4 100	Échec, mais plus du tiers	3 800 pour, 1 900 contre, 800 abstentions	Élu
C	3 500	Échec, mais plus du tiers	2 200 pour, 3 000 contre, 1 300 abstentions	Non élu
D	2 900	Échec, moins du tiers	Pas de second vote	Non élu

Le candidat B montre l’effet du second vote : sans lui, il n’aurait pas été élu. Le candidat C montre qu’il n’est pas une formalité : au second vote, les voix contre l’emportent sur les voix pour, et les abstentions ne le sauvent pas.

Le détail de chaque majorité, avec les décisions qui relèvent de l’une ou de l’autre, est dans notre article sur les majorités en assemblée générale.

Durée du mandat, suppléants et vacances de sièges

L’article 22 du décret de 1967 fixe la règle de durée : les membres sont désignés pour trois ans au plus, renouvelables. Le nombre de sièges et les règles de fonctionnement du conseil sont fixés par le règlement de copropriété, ou à défaut par l’assemblée générale. Relisez-le avant l’assemblée : il prévoit parfois une représentation par bâtiment ou un nombre de membres précis.

L’assemblée peut aussi élire des suppléants, dans les mêmes conditions de majorité. Ils remplacent, dans l’ordre de leur élection, les membres dont le siège devient vacant, par démission ou par vente du lot par exemple.

Situation	Ce que prévoient les textes
Durée du mandat	Trois ans au plus, renouvelables
Siège vacant avec suppléant	Les suppléants remplacent les membres dans l’ordre de leur élection
Plus d’un quart des sièges vacants	Le conseil n’est plus régulièrement constitué : de nouvelles désignations s’imposent
Révocation d’un membre	Par l’assemblée générale, à la même majorité que la désignation
Désignation du président	Par le conseil syndical, parmi ses membres

Quand personne n’est élu

Il arrive que les candidats manquent, ou qu’aucun n’atteigne la majorité. La loi prévoit trois issues distinctes, qu’il ne faut pas confondre.

• L’assemblée décide de ne pas instituer de conseil syndical, par une délibération spéciale à la majorité renforcée de l’article 26. La copropriété fonctionne alors sans, régulièrement.
• Le juge désigne les membres, à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires ou du syndic, avec l’accord des personnes désignées. Il peut aussi constater qu’il est impossible d’instituer un conseil.
• Le constat de carence, faute de mieux : le procès-verbal qui constate l’absence de désignation est notifié à tous les copropriétaires, et de nouvelles candidatures peuvent être inscrites à l’assemblée suivante.

Enfin, un copropriétaire qui conteste une élection, parce qu’un candidat était inéligible ou que la majorité a été mal calculée, dispose d’un délai court pour agir en justice à compter de la notification du procès-verbal. Les conditions et le délai sont détaillés dans notre article sur la contestation d’une décision d’assemblée générale.